Decisão recente do STJ sobre tenant mix e contratos comerciais em shoppings: entenda a interpretação do Tribunal e seus impactos no setor de locação empresarial
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no REsp nº 2.101.659/RJ abordou a complexa questão da organização das lojas em shoppings centers, conhecida como tenant mix, e a sua interpretação nos contratos de locação comercial.
O Tribunal concluiu que a mera inclusão de uma loja do mesmo segmento dentro do mesmo empreendimento não constitui, por si só, uma violação ao tenant mix, desde que as cláusulas contratuais estabelecidas entre as partes sejam respeitadas. Isso reforça a autonomia da vontade e o princípio do pacta sunt servanda, expressão em latim que significa “os pactos devem ser cumpridos”, em contratos empresariais.
Sobre o caso
O caso envolveu a instalação de um restaurante concorrente em frente ao estabelecimento de uma locatária, que alegou prejuízos pela suposta prática predatória do shopping. No entanto, o STJ destacou que, na ausência de uma cláusula de exclusividade ou preferência claramente estabelecida para um período indefinido, não há como exigir que o empreendedor restrinja novas operações semelhantes no local.
O Tribunal ressaltou que, mesmo com a inclusão de um concorrente direto, é necessário provar que houve desequilíbrio significativo ou desvantagem excessiva para configurar violação contratual.
O que é tenant mix e sua relevância para shoppings e locatários
O tenant mix é um conceito utilizado na gestão de shopping centers e outros empreendimentos comerciais para definir a combinação estratégica de lojas e serviços presentes no local. Trata-se da organização e distribuição dos estabelecimentos com o objetivo de criar um ambiente atraente e equilibrado que maximize a circulação de consumidores e, consequentemente, o volume de vendas para todos os lojistas.
A decisão também enfatizou que o tenant mix é um instrumento de gestão essencial para atrair consumidores e incrementar as vendas no empreendimento, beneficiando tanto os lojistas quanto o shopping. O STJ considerou que a livre
iniciativa e a concorrência são elementos fundamentais no ambiente empresarial, e que o sucesso ou o insucesso de um lojista depende de diversos fatores, incluindo a qualidade do serviço prestado e a capacidade de adaptação às dinâmicas do mercado.
Portanto, a interpretação do Tribunal neste julgamento é clara ao afirmar que, salvo em casos excepcionais que envolvam cláusulas abusivas ou violações expressas de contrato, a organização interna do shopping e a inclusão de novos lojistas de um mesmo segmento devem seguir as condições livremente pactuadas, respeitando a autonomia e a liberdade de cada parte envolvida.
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